本更新案採委託專業更新機構實施都市更新，更新事業計畫於更新完成後，對於政府、所有權人、現住戶、公眾及實施者等，均有顯著之效益。
本更新案所應支付之各項費用初步估計祥如下表：
表15-1 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表
本案初步規劃地上20層樓、地下4層樓之住商大樓，更新後之總銷售建物面積為4,450坪，銷售停車位面積910坪，其中平面車位64輛，機械車位29輛，採坡道雙向出入車道，依據目前市場價格預估總銷售金額為38,7130萬元，詳表15-2。
表15-2 更新整體開發收益表 (坪) (萬元) (萬元)項目 數量 單價 複價 商業使用（一樓） 100 150 15,000.0 住宅使用（二樓以上） 4,350 80 348,000.0 停車位 平面車位 64 300 19,200.0 機械車位 29 170 4,930.0 更新後銷售總收入合計(萬元) 387,130.0
本案以權利變換方式實施，由地主提供土地，實施者提供資金或協助委建地主取得融資資金，並透過信託管理方式共同參與都市更新事業。更新重建完成後，由地主以更新後土地及建築物折價抵付共同負擔予實施者；若為委建住戶，則支付更新服務費給實施者後取回更新後其應分得權值比例全數房地。本案成本與收入之比例如下：
更新共同負擔費用/更新整體開發收益=1,473,372,507/3,871,300,000*100% = 38.06%
另本案地主與實施者之初步財務評估分析如下：
（一）實施者
本案更新事業總成本為1,473,372,507元，房車總產權面積5,360坪，平均更新實施成本單價為274,886元/坪(83,153元/㎡)。實施者支付共同負擔費用後，由土地所有權人以更新後土地及建築物折價抵付之，故實施者之損益如下：
實施者損益=更新後應分配房地價值-共同負擔費用
=1,473,372,507元－1,473,372,507元= 0元
（二）土地所有權人
本案土地所有權人提供土地面積1,422㎡，更新前價值以二樓以上房屋產權均價每坪50萬元概估，全案更新前價值約100,000萬元。依表15-2之總銷金額3,871,300,000元，扣除折價抵付共同負擔費用之房地後，土地所有權人更新後可分配價值為2,397, 927,493元。損益1,397, 927,493元。以更新前價值為基礎計算，全案平均投資報酬率達約139.79%，若投資時程以4年評估，則年投資報酬率達34.95%。
更新後可分配價值=更新後總價值-共同負擔費用
=3,871,300,000－1,473,372,507= 2,397,927,493元
土地所有權人損益=更新後可分配房地價值-更新前價值
=2,397, 927,493－1,000,000,000=1,397, 927,493元
投資報酬率=1,397, 927,493 /1,000,000,000=139.79%
年投資報酬率=139.79% / 4年=34.95%
本案於更新期間原住戶自行在外租賃費用，實施者擬提列費用安置補貼，該安置費用列入共同負擔費用，但未來仍依雙方約定辦理。
本更新單元未來測量清查後若有佔用違章戶，其處理方式依台北市都市更新自治條例及其相關規定辦理。舊違章戶提出相關證明文件後，擬依更新條例規定並參考「臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償及違章建築處理辦法」處理之，於權利變換計畫時納為共同負擔費用，並於權利變換核定後發放給住戶。其室內裝潢擬不列入補償計算。
本更新單元由受託人城市更新股份有限公司協助住戶整合，及由住戶委託城市更新股份有限公司（專業更新機構）為預定實施者，協助提供全案更新財務規劃，本都市更新計畫係擬以協議更新方式實施都市更新事業，若無法以協議更新方式實施時，再以權利變換方式實施，採全部拆除重建方式進行。專業更新機構受託為本案預定實施者及辦理都市更新事業執行相關業務，並提供住戶委建等服務。
本案預估可能產生費用項目與分擔方式分述如下：
（一）經費項目
1、工程費用
（1）拆除工程費
更新前建築物拆除費用，含清理及圍籬等配合工程。
（2）營建費用
更新重建之建築物營建施工費、整地費、材料費、監造等其他必要之費用
（3）建築規劃設計費
包括建築、水電、消防、結構、景觀、燈光、門廳裝修等之設計費與簽證費
（4）鑑界、鑽探及建築相關費用
鑑界、鑽探工程費及建照領取等相關費用。
（5）空氣污染防治費
依空氣污染防治費收費辦法規定核計。
（6）公寓大廈公共基金
依據「公寓大廈管理條例」第十八條及其施行細則第六條規定起造人應按工程造價一定的比例提列共同管理基金
（7）外接水、電、瓦斯管線工程費
2、公共設施費用
包含公共設施用地捐贈本市土地成本等經費
3、都市更新規劃及權利變換費用
（1）都市更新規劃費用
包括本案都市更新事業整合、可行性評估、都市更新事業
概要、研擬事業計畫與權利變換計畫書圖及相關法定程序辦理作業費用
（2）估價費用
委請三家鑑價機構查估權利變換前後更新單元內各宗土地及建築物權利價值所需之費用
（3）測量費用
進行本案基地土地及地上物實地測量及技師簽證等相關費用
（4）土地改良物拆遷補償及安置費
依都市更新條例及台北市都市更新自治條例及相關規定辦理編列
（6）地籍整理費用
包括更新前及完成後辦理土地登記時所需之代書費及相關費用
4、貸款利息
指整體都市更新實施期間（計畫核定至產權登記），實施者先行支付工程費用及權利變換費用支融資孳息
5、稅捐
主要為更新後房地銷售所產生的印花稅等費用
6、管理費
主要為執行作業之管理費，工作包括補償金發放、地上物
拆除、工程施工、房地銷售、成果報核等項目，大約可拆分成三大項：
（1）人事行政管理費
上述工作所需勞務執行費用，如聘任都市更新事業辦理之行政作業人員及相關行政作業經費
（2）營建工程管理費
辦理營建管理所需費用
（3）銷售管理費
於銷售期間房地所有銷售作業所需費用
（4）風險管理費
考量實施者所取得之折價抵付之房地銷售風險及物價漲跌風險之管理費用
（二）費用分攤
本更新事業之實施總成本由實施者以提供資金或協助部分委建住戶取得融資等方式，參與都市更新事業之實施，並由更新單元內土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付之。
前開實施者應提供之資金或委建住戶之資金及地主參與更新之土地採信託方式辦理，受託機構由實施者選定，實施者應提供之資金由受託機構依據本案實施進度按期撥款。
一、消防車輛救災動線指導原則
二、消防車輛救災活動空間指導原則
（三）供雲梯消防車救災活動空間之需求
巷道街景意象：建構熱絡活潑的沿街商業空間
庭園景觀意象:營造具禪風及自然概念的庭園
| 使用分區 | 面積（㎡） | 建蔽率（%） | 容積率（%） | △F0法定容積（㎡） |
| 商二 | 1196 | 65% | 630% | 7534.8 |
| 住三 | 217 | 45% | 225% | 488.25 |
| 總計 | 1413 | 8023.05 |
| 申請獎勵容積項目 | 申請獎勵 面積(㎡) | 佔基準容積百分比(%) |
| △F1以原容積高於法定容積 | 0 | |
| 0 | |
| △F3更新時程獎勵 | 561.61 | 7.0% |
| △F4考量地區環境狀況獎勵 | 0 | |
| △F4-1捐贈公益設施 | ||
| 11.22 | 0.14% |
| 0 | |
| △F4 小計 | 11.22 | |
| △F5更新單元規劃設計獎勵 | ||
| △F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和 | 481.38 | 6.0% |
| △F5-2 開放空間廣場 | 0 | |
| △F5-3留設人行步道 | 241.36 | 3.01% |
| △F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築物 | 0 | |
| △F5-5更新單元規模 | 0 | |
| △F5 小計 | 722.74 | 9.01% |
| △F6處理違建戶之樓地板面積獎勵 | 0 | |
| 更新獎勵容積合計 | 1295.57 | 16.15% |
| F0法定基準容積 | 8023.05 | |
| 其他獎勵容積（開放空間、容積移轉、停車獎勵等） | 0 | |
| 申請容積總計 | 9318.62 |
| 圖號 | 圖名 | 頁碼 | 備註 |
| 表10-4 | 法規檢討表 | 10-5 | 獎勵面積及面積計算 |
| 圖10-1 | 人行步道配置圖 | 10-6 | 與環境周邊關係及步道面積計算 |
| 圖10-2 | 一層平面圖 | 10-7 | 各戶用途及隔間 |
| 圖10-3 | 二層平面圖 | 10-8 | 各戶用途及隔間 |
| 圖10-4 | 標準層平面圖 | 10-9 | 各戶用途及隔間 |
| 圖10-5 | 十五~十八層平面圖 | 10-10 | 各戶用途及隔間 |
| 圖10-6 | 十九~二十層平面圖 | 10-11 | 各戶用途及隔間 |
| 圖10-7 | 地下一層平面圖 | 10-12 | 停車位及機房空間等 |
| 圖10-8 | 地下二層平面圖 | 10-13 | 停車位及機房空間等 |
| 圖10-9 | 地下三層平面圖 | 10-14 | 停車位及機房空間等 |
| 圖10-10 | 地下四層平面圖 | 10-15 | 停車位及機房空間等 |
| 圖10-11 | 北、西向立面圖 | 10-16 | 初步立面構想 |
| 圖10-12 | 縱橫向剖面圖 | 10-17 | 造型、開窗及樓高表示 |
一、相關都市計畫
表6-1 相關計畫修訂名稱及日期一覽表
| 計畫名稱 | 函號 | 重點 |
| 修訂忠孝東路、新生南路、信義路、杭州南路所圍地區細部計畫（通盤檢討）暨配合修訂主要計畫案 | 72年府工二字 第30522號 | 案提經本市都委會72.03.03第二六三次委員會議審議，並經72,03,10第二六四次委員會議訂正後其決議如下： |
| 修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案 | 84.09.27府都二字第84064377號 | 內政部都市計畫委員會審議經過及修正情形： 一、本案經以府都二字第83021804函送修正後計畫書圖報內政部核定，案經內政部都委會組成專案小組召開13次審查會議，並於提內政部都市計畫委員會第385次委員會議決議，內容如左︰ 宅區變更為商業區者，其使用項目如有影響公共安全、居住環境品質者，應先透過社區參與程序，徵求同棟或毗鄰住戶一定比率以上同意始得申請變更使用執照或建築使用。 審議期間人民逕向本部陳情意見(如附表)，請台北市政府錄案，並授權該府依照前開原則，逕予核處，其未能採納者，併同第二階段辦理部分，審慎研議 |
| 「修定台北市中正區臨沂段一小258、259、260、261、262、262-2、263、263-2、264、264-1、264-2、265、265-1、265-2地號等14筆土地為更新單元」都市更新計畫案 | 府都新字第09730404400號 | 一、目標（一）結合公、私部門資源，促進都市土地有計畫之再開發與利用，復甦都市發展。 二、策略（一）透過更新機制結合公、私有土地，公私合夥，整合居民意見，共同整體開發，提高土地經濟合理有效使用。 三、實質再發展（一）都市發展定位 四、本市都市計畫委員會審議情形 （一）本案前經本市都市計畫委員會96年8月2日第573次委員會議審議決議：「本案除建議未來於送都市更新審議委員會時，就其開放空間與銜接忠孝東路通道之留設妥為考量外，其餘照案通過。」，並經本府96年8月29日府都新字第09604720700號函公告。 （三）查依都市更新條例第44條規定「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視下列需要給予適度容積獎勵」、內政部決議訴願決定書「都市更新事業建築容積獎勵應屬本市都市更新審議委員會之職責」暨都委會575次會議決議「自治條例中有關都市更新獎勵△F3更新時程獎勵及△F5之更新基地規模獎勵，因非屬本會權責.....」故本府97.3.21第580次委員會議提會「已公告自行申請劃定更新計畫說明書規定涉及限縮容獎勵之後續處理原則」報告，決議：「本案9件市府已公告自行申請劃定更新單元案都市更新計畫書內限縮容積獎勵部份，非屬本會審議之權責，全案請市府依簡報內容修正後重新辦理公告。」 |
| 使用分區 | 面積（㎡） | 建蔽率（%） | 建築面積（㎡） | 容積率（%） | 法定容積（㎡） |
| 商二 | 1196 | 65% | 777.4 | 630% | 7534.8 |
| 住三 | 217 | 45% | 97.65 | 225% | 488.25 |
| 道路地 | 9 | ||||
| 總計 | 1422 | 875.05 | 8023.05 |
1. 公有地
本更新單元中公有地面積共613㎡，其中國有土地面積為324㎡，佔總更新單元範圍的22.78％，管理單位為國有財產局與國防部軍備局。另一市有土地面積為289㎡，佔總更新單元範圍的20.32％，管理單位有台北市政
2. 私有地
私有土地面積為809㎡，佔總更新單元的56.9％，土地所有權人數共22人。
圖5-1 公私有土地權屬圖 （S:1/500）
表5-2 土地產權清冊-1（依地號排序）
表5-2 土地產權清冊-2（依地號排序）
圖5-2 更新單元建築物套繪圖 （S:1/500）
表5-3 合法建物產權清冊-1（依門牌號排序）
表5-3 合法建物產權清冊-2（依門牌號排序）
(四)同意參與比例
本更新單元土地面積總計1422㎡。土地所有權人共24人，同意提出都市更新事業概要申請之土地所有權人，合計有3人，佔私有土地所有權人全體比例13.64％，同意參與更新土地面積合計120.25㎡，佔總面積比例14.86％。
合法建築物計有中正區臨沂段598建號等4棟合法建物，總樓地板面積共2915.7㎡。建物所有權人共23人；同意提出都市更新事業概要申請之建物所有權人，合計3人，佔建物所有權人全體比例13.04％，同意參與更新建物面積合計397.61㎡，佔總面積比例13.64％。
所有權人數及面積之同意比例均超過十分之一同意門檻，符合都市更新條例第十條規定，詳表5-4。
表5-4 同意參與更新事業概要統計表
(一)土地使用現況說明
本更新單元內之土地共計有14筆，面積共為1,422㎡，其中土地使用分區為商三特(第二種商業區)者有8筆土地，面積1,196㎡，建蔽率65%，容積率630%；土地使用分區為商三特(第三種住宅區)者有4筆土地，面積217㎡，建蔽率45％，容積率225％；土地使用分區為道路用地(公共設施用地)者有2筆土地，面積9㎡。本更新單元內14筆土地之使用現況，其中3筆土地為公有土地，其地上建築物已拆除滅失，另2筆土地為私人所有之道路地，其餘9筆土地皆已建築使用，且其一樓法定空地多數已加建違章建築使用。詳圖5-3。
(二)建物現況說明
本更新單元內土地共有19戶住宅，現況建築物為1棟4層雙併加強磚造建物（使用41年），2棟4層樓鋼筋混凝土造建物（使用37及33年），1棟地上5層地下1層之鋼筋混凝土造建物（使用13年），各建物之防火巷皆已加建，屋頂亦有多處加建。
現況之使用型態分為1樓1戶出租店鋪經營早餐、1戶自營雜貨店及自營早餐店、2戶為辦公使用外，樓上2戶為旅行社、美髮廳，餘為住宅使用。
有關建物現況及門牌位置詳圖5-3、圖5-4及表5-5、5-6。
圖5-3 現況照片說明圖
表5-5 建築物門牌編號及所有權人及構造形式表
圖5-4 建物門牌號碼示意圖
表5-6 建築物門牌編號表
本都市更新單元沿忠孝東路二側為線性商業區，大多早已開發完成；以本更新單元為中心五百公尺範圍內之土地使用，北側有帶狀沿街商業區，資訊專用區、學校用地及創文專用區（華山藝文特區），東側有一處公園用地、南側為住宅區等。詳圖5-5。
本更新單元周邊所提供之公共設施除捷運板南線外，臨近有忠孝公園、華山公園等公園及忠孝國小、台北科技大學等文教機構，基地北側除忠孝東路沿街商業區，亦有光華商場等，提供專技科技產品的服務機能。有關附近土地使用及公共設施。詳圖5-6。
圖5-5 土地使用分區現況圖 S:1/6000
圖5-6 公共設施圖 S 1:6000
五、附近地區交通現況
本都市更新單元地區交通運輸便捷且暢通，交通系統說明如下：
（一）道路系統現況
本區附近道路系統概要如下：（詳圖5-7）
1、快速道路：市民大道（東西向、45M）及新生北路高架道路（南北向、47M），透過快速道路可迅速通往東松山、內湖區，往西可達三重、五股，往南可通往中正、大安區，往北可通往天母、士林區。
2、主要道路：忠孝東路（40M）、金山南路（30M）、新生南路（47M）、八德路（20M）。
3、次要道路：包括濟南路（12M）、臨沂街（11M）。
4、聯絡道路：臨沂街13巷（6M）。
（二）大眾運輸系統
1、捷運系統
本區鄰近二條捷運系統路線分別說明如下：（詳圖5-8）
（1）捷運南港線忠孝新生站：本單元距離捷運忠孝新生站1號入口約79.07M，2號入口約91.9M。沿此線連接臺北車站捷運站，可銜接捷運淡水線、新店線。
（2）捷運新莊線：本單元距離捷運站約141.78M，目前施工中，預計99年12月完工。
2、公共汽車路線
本更新單元對外之公車運輸系統，行駛路線主要以忠孝東路、新生南路、金山南路、八德路為主，區域行駛路線公車有「232」、「262」、「605」、「212」、「299」、「222」、「214」、「606」…..等公車可通達主要轉運站如台北車站、台北市政府、三重、五股、汐止、公館等。詳圖5-7
（三）停車空間現況
本更新單元鄰接位於忠孝東路與金山南路口之金山南路橋下停車場有23位停車位、忠孝東路2段88號B2、B3、B4、B5、B6的金融中心停車場有300位停車位、金山南路與齊東街口空地的新長越金山南路停車場有10位停車位、忠孝東路2段85號旁空地的光華停車場有37位停車位、忠孝東路2段95號良友八德停車場有52位停車位、金山南路一段8號地下1、2 、3、4樓的應安金山停車場有55位停車位。（詳圖5-9）
圖5-7 交通系統圖 S:1/1000
圖5-8 大眾運輸系統與行人交通系統圖 S:1/1000
圖5-9 更新單元周邊停車場示意圖
表5-7 房地產市場行情表
圖5-10房地產市場調查圖
六、房地產市場調查
本更新單元周邊房屋銷售市場之案名、位址、樓層、表價、坪數等資料，參見表5-7及圖5-10。
表5-7 房地產市場行情表
| 區段 | 編號 | 案名 | 地址 | 樓層 | 表價 萬元/坪 | 坪數 | 行情價 萬元/坪 |
| 中正區 | 1 | 移動城市 | 忠孝東路一段39號 | 13/3 | 76 | 25-30 | 66 |
| 2 | 華玉花園 | 忠孝東路一段39號 | 14/2 | 66 | 25-42 | 58 | |
| 3 | 元亨無界 | 忠孝東路二段126號 | 13/2 | 92 | 36-69 | 80 | |
| 4 | 大安鼎極 | 新生南路一段153號 | 11/3 | 90 | 83-90 | 78 | |
| 5 | 仁愛御璽 | 仁愛路二段91巷5號 | 7/2 | 88 | 43-128 | 79 | |
| 6 | 仁愛築綠 | 仁愛路二段87號 | 18/5 | 125 | 105-186 | 100 | |
| 7 | 連雲紀 | 連雲街15號 | 7/2 | 85 | 18-35 | 72 | |
| 8 | 無意間 | 仁愛路二段92巷 | 7/2 | 92 | 18-25 | 75 | |
| 9 | 里安 | 臨沂街35號 | 7/1 | 85 | 53,96 | 72 | |
| 10 | 仁愛沂荷 | 臨沂街36號 | 9/2 | 96 | 68-106 | 83 | |
| 11 | 世田苑 | 杭州南路一段109號 | 12/2 | 98 | 45 | 80 | |
| 12 | 禾碩Golden 139 | 金山南路一段139號（319） | 11/2 | 88 | 26-57 | 75 |
（一）主體建築集中配置，配合華山藝文特區周邊環境的建築量體、造型、色彩、方位等，將建築物立面及開口、開窗進行整體設計，發展地區特色。
（二）配合整體更新單元周邊路網留設寬敞的騎樓及人行空間，並以景觀植栽設計與開放空間留設，提昇環境綠化。
（三）未來建築量體擬朝向高樓化、擬與鄰棟留設間距、採光佳、視野好，並設置2樓以上住戶獨立出入口。
（四）本更新單元為解決通風採光及停車位問題，地下室開挖設置停車空間，解決停車問題。車道入口依建築配置方案初步考量設置在忠孝東路側。基地臨忠孝東路側擬留設騎樓，臨沂街、臨沂街13巷側配合留設人行步道，確保人車分道，保障人行安全。
（一）基地臨忠孝東路二段配合留設騎樓或人行道，其他周邊臨路基地退縮留設2M以上人行步道，並配合景觀植栽、街道家具及鋪面的規劃，提供安全、舒適人行動線且增加街道意象品質。
（二）基地內空地儘量集中留設，並配合植栽綠化及靠近人行道等開放空間整體規劃之，提供住戶休憩及活動空間。
依相關建築及消防法令規定，配合基地規劃適當之防救災與消防空間，以期與相關防救災計畫做適當配合。退縮留設之人行道地面配合現有周邊6公尺計畫道路銜接處，採平坦、順平處理，並能承載75噸重總重量，以符合防救災之需要。
本更新單元由所有權人師靜筠（中正區臨沂段一小段265、265-2地號土地所有權人及臨沂街13巷7號4F建物所有權人）及符慧中（中正區臨沂段一小段260地號土地所有權人及忠孝東路二段106號2樓建物所有權人）為申請人，並與單元內住戶共同委託專業更新機構-城市更新股份有限公司為預定實施者，以全部拆除重建、權利變換方式辦理都市更新事業事宜。依都市更新條例第十四條之規定「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限」。本更新案之預定實施者為城市更新股份有限公司，符合上述規定。
本更新單元位於臺北市忠孝東路二段與臨沂街交叉口東南側街廓內，北面40米忠孝東路二段，西接11米臨沂街，南鄰6米臨沂街13巷，東鄰11層及5層鄰房建物，範圍詳如圖2-1。
圖2-2 更新單元地籍圖（S：1/500）
一、辦理緣起
本更新單元基地位於忠孝東路二段104、106號、臨沂街及臨沂街13巷3、5、7號所圍街廓範圍內，鄰近華山藝文特區及華山資訊專用區（光華商場）。更新單元內為50～60年代興建之老舊四樓建築物及閒置公有空地，未能與當地環境景觀配合，有礙本地區之都市景觀及國際觀感，單元內土地低度利用、各筆土地基地面積狹小且部分荒置，未能發揮該地應有土地使用機能及效益，亦未能符合都市發展機能及配合重大交通建設之整體建設發展。二、法令依據
本更新單元依都市更新條例第十一條規定申請自行劃定更新地區（更新單元），業已經臺北市政府96年8月29日府都新字第09604720700號函公告「劃定臺北市中正區臨沂段一小段258地號等14筆土地為更新單元」都市更新計畫案，及97年5月26日府都新字第09703404400號函公告「修定臺北市中正區臨沂段一小段258地號等14筆土地為更新單元」都市更新計畫案，並自民國97年5月27日零時起生效在案。
今本更新單元依據都市更新條例第十條及第十一條規定，舉辦事業概要公聽會並擬具事業概要計畫書，連同公聽會記錄申請辦理都市更新事業概要。
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