現況分析

一、土地及合法建築物權屬

（一）土地權屬更新單元內土地總面積為1,422㎡，包含臺北市中正區臨沂段一小段258、259、260、261、262、262-2、263、263-2、264、264-1、264-2、265、265-1、265-2地號等14筆土地。詳圖5-1，表5-2

（二）合法建築物權屬本更新單元內共有中正區臨沂段598建號等4棟合法建築物，建物面積共2,915.7㎡；單元內全部為私有合法建築物，合法建物所有權人共計22人，建物權屬詳圖5-2，表5-3。

（三）公、私有土地分佈狀況更新單元內部份為私有土地及部份公有土地，公有地佔43.1％、私有地佔56.9％（詳圖5-1），其持分比例計算詳表5-1、各土地產權明細詳表5-2。

表5-1 公私有土地面積比例計算表

1. 公有地

本更新單元中公有地面積共613㎡，其中國有土地面積為324㎡，佔總更新單元範圍的22.78％，管理單位為國有財產局與國防部軍備局。另一市有土地面積為289㎡，佔總更新單元範圍的20.32％，管理單位有台北市政

2. 私有地

私有土地面積為809㎡，佔總更新單元的56.9％，土地所有權人數共22人。

圖5-1 公私有土地權屬圖 （S:1/500）

表5-2 土地產權清冊-1（依地號排序）

表5-2 土地產權清冊-2（依地號排序）

圖5-2 更新單元建築物套繪圖 （S:1/500）

表5-3 合法建物產權清冊-1（依門牌號排序）

表5-3 合法建物產權清冊-2（依門牌號排序）

(四)同意參與比例

本更新單元土地面積總計1422㎡。土地所有權人共24人，同意提出都市更新事業概要申請之土地所有權人，合計有3人，佔私有土地所有權人全體比例13.64％，同意參與更新土地面積合計120.25㎡，佔總面積比例14.86％。

合法建築物計有中正區臨沂段598建號等4棟合法建物，總樓地板面積共2915.7㎡。建物所有權人共23人；同意提出都市更新事業概要申請之建物所有權人，合計3人，佔建物所有權人全體比例13.04％，同意參與更新建物面積合計397.61㎡，佔總面積比例13.64％。

所有權人數及面積之同意比例均超過十分之一同意門檻，符合都市更新條例第十條規定，詳表5-4。

表5-4 同意參與更新事業概要統計表

二、更新單元內土地使用及建物現況

(一)土地使用現況說明

本更新單元內之土地共計有14筆，面積共為1,422㎡，其中土地使用分區為商三特(第二種商業區)者有8筆土地，面積1,196㎡，建蔽率65%，容積率630%；土地使用分區為商三特(第三種住宅區)者有4筆土地，面積217㎡，建蔽率45％，容積率225％；土地使用分區為道路用地(公共設施用地)者有2筆土地，面積9㎡。本更新單元內14筆土地之使用現況，其中3筆土地為公有土地，其地上建築物已拆除滅失，另2筆土地為私人所有之道路地，其餘9筆土地皆已建築使用，且其一樓法定空地多數已加建違章建築使用。詳圖5-3。

(二)建物現況說明

本更新單元內土地共有19戶住宅，現況建築物為1棟4層雙併加強磚造建物（使用41年），2棟4層樓鋼筋混凝土造建物（使用37及33年），1棟地上5層地下1層之鋼筋混凝土造建物（使用13年），各建物之防火巷皆已加建，屋頂亦有多處加建。

現況之使用型態分為1樓1戶出租店鋪經營早餐、1戶自營雜貨店及自營早餐店、2戶為辦公使用外，樓上2戶為旅行社、美髮廳，餘為住宅使用。

有關建物現況及門牌位置詳圖5-3、圖5-4及表5-5、5-6。

圖5-3 現況照片說明圖

表5-5 建築物門牌編號及所有權人及構造形式表

圖5-4 建物門牌號碼示意圖

表5-6 建築物門牌編號表

三、附近地區土地使用現況

本都市更新單元沿忠孝東路二側為線性商業區，大多早已開發完成；以本更新單元為中心五百公尺範圍內之土地使用，北側有帶狀沿街商業區，資訊專用區、學校用地及創文專用區（華山藝文特區），東側有一處公園用地、南側為住宅區等。詳圖5-5。

四、公共設施現況

本更新單元周邊所提供之公共設施除捷運板南線外，臨近有忠孝公園、華山公園等公園及忠孝國小、台北科技大學等文教機構，基地北側除忠孝東路沿街商業區，亦有光華商場等，提供專技科技產品的服務機能。有關附近土地使用及公共設施。詳圖5-6。

圖5-5 土地使用分區現況圖 S:1/6000

圖5-6 公共設施圖 S 1:6000

五、附近地區交通現況

本都市更新單元地區交通運輸便捷且暢通，交通系統說明如下：

（一）道路系統現況

本區附近道路系統概要如下：（詳圖5-7）

1、快速道路：市民大道（東西向、45M）及新生北路高架道路（南北向、47M），透過快速道路可迅速通往東松山、內湖區，往西可達三重、五股，往南可通往中正、大安區，往北可通往天母、士林區。

2、主要道路：忠孝東路（40M）、金山南路（30M）、新生南路（47M）、八德路（20M）。

3、次要道路：包括濟南路（12M）、臨沂街（11M）。

4、聯絡道路：臨沂街13巷（6M）。

（二）大眾運輸系統

1、捷運系統

本區鄰近二條捷運系統路線分別說明如下：（詳圖5-8）

（1）捷運南港線忠孝新生站：本單元距離捷運忠孝新生站1號入口約79.07M，2號入口約91.9M。沿此線連接臺北車站捷運站，可銜接捷運淡水線、新店線。

（2）捷運新莊線：本單元距離捷運站約141.78M，目前施工中，預計99年12月完工。

2、公共汽車路線

本更新單元對外之公車運輸系統，行駛路線主要以忠孝東路、新生南路、金山南路、八德路為主，區域行駛路線公車有「232」、「262」、「605」、「212」、「299」、「222」、「214」、「606」…..等公車可通達主要轉運站如台北車站、台北市政府、三重、五股、汐止、公館等。詳圖5-7

（三）停車空間現況

本更新單元鄰接位於忠孝東路與金山南路口之金山南路橋下停車場有23位停車位、忠孝東路2段88號B2、B3、B4、B5、B6的金融中心停車場有300位停車位、金山南路與齊東街口空地的新長越金山南路停車場有10位停車位、忠孝東路2段85號旁空地的光華停車場有37位停車位、忠孝東路2段95號良友八德停車場有52位停車位、金山南路一段8號地下1、2 、3、4樓的應安金山停車場有55位停車位。（詳圖5-9）

圖5-7 交通系統圖 S:1/1000

圖5-8 大眾運輸系統與行人交通系統圖 S:1/1000

圖5-9 更新單元周邊停車場示意圖

表5-7 房地產市場行情表

圖5-10房地產市場調查圖

六、房地產市場調查

本更新單元周邊房屋銷售市場之案名、位址、樓層、表價、坪數等資料，參見表5-7及圖5-10。

表5-7 房地產市場行情表

區段	編號	案名	地址	樓層	表價 萬元/坪	坪數	行情價 萬元/坪
中正區	1	移動城市	忠孝東路一段39號	13/3	76	25-30	66
	2	華玉花園	忠孝東路一段39號	14/2	66	25-42	58
	3	元亨無界	忠孝東路二段126號	13/2	92	36-69	80
	4	大安鼎極	新生南路一段153號	11/3	90	83-90	78
	5	仁愛御璽	仁愛路二段91巷5號	7/2	88	43-128	79
	6	仁愛築綠	仁愛路二段87號	18/5	125	105-186	100
	7	連雲紀	連雲街15號	7/2	85	18-35	72
	8	無意間	仁愛路二段92巷	7/2	92	18-25	75
	9	里安	臨沂街35號	7/1	85	53,96	72
	10	仁愛沂荷	臨沂街36號	9/2	96	68-106	83
	11	世田苑	杭州南路一段109號	12/2	98	45	80
	12	禾碩Golden 139	金山南路一段139號（319）	11/2	88	26-57	75

圖5-10 房地產市場調查圖