財務計畫

一、成本說明

本更新案所應支付之各項費用初步估計祥如下表：

表15-1 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列表

總項目	項目	細項			金額(元)	說明
壹、更新工程費用	一、重建費用（A）	（一）拆除工程		建築物拆除費	3,740,000	拆除費用2500元/坪+建築師申請拆照費用+圍籬費用
		（二）新建工程		1、營建費用 (新建工程造價19.5萬/坪)	946,967,629	依建物工程造價基準採用鋼骨鋼筋混凝土構造、第三級建材設備及依97年7月物價指數調整後造價為18.3萬，本案另擬增設各戶空調設備+部分綠建築設備+機械停車設備，故預估造價為19.5萬/坪。
				2、建築設計費	21,133,682	建築師設計費依台北市建築師公會建築師酬金標準計算，另增列景觀設計費+燈光設計費+室內裝修設計費
				3、鑑界費	100,000	範圍內以14筆土地列計
				4、鑽探費	500,000	基地範圍內預估鑽探3孔，鑽探深度依規定辦理
				5、建築相關規費	239,033	建照執照及拆除執照之政府規費依規定提列
		（三）其他必要費用		1、公寓大廈管理基金	2,115,163	法定工程造價*累進稅率。
				2、空氣污染防治費	52,471	依空氣污染防制法規定提列，施工期預估33個月
				3、外接水、電、瓦斯管線工程費	4,900,000	以70戶概估，每戶以70000估列。
				4、鄰房鑑定及報告	1,000,000	以4000元/戶，取一定範圍內約250戶估列。
		重建費用（A）合計			980,747,978
	二、公共設施費用（B）	（一）計劃道路開闢		1、公共設施用地捐贈本市土地成本	1,755,000	捐贈本市土地9平方公尺，依公告現值估列
		公共設施費用（B）合計			1,755,000
貳、權利變換費用（C）	一、都市更新規劃費（含調查費）				11,000,000	依辦理都市更新規劃公司報價提列，含變更作業費用
	二、不動產估價費（含技師簽證費）				1,350,000	依三家不動產估價師報價費用提列
	三、更新前測量費（含技師簽證費）				300,000	概以30萬提列
	四、土地改良物拆遷補償（本項費用以折算價值換算更新後房地者，不得計列）	合法建築物及其他違章建築物	1、建築物拆遷補償費		2,352,066	依違章建築物補償費規定提列
			2、合法建築物拆遷安置費（含租金貼補）		58,780,000	工程開工到交屋期間租金貼補：依住宅租賃行情及營業租金水準估列，期間37個月(含交屋時間)。
	五、地籍整理費				1,400,000	以70戶概估，每戶以20000估列。
	六、其他必要之費用				13,000,000	全案辦理信託管理費用及文件費用提列。
	權利變換費用（C）合計				88,182,066
參、貸款利息（D）	貸款利息（D）合計：				88,734,207	以年利率4.5%，及預估投入現金流量產生利息估列、總投入時間78個月(更新期間+施工期間)
肆、稅捐（E）	稅捐（E）合計：				280,000	印花稅
伍、管理費用（F）	一、人事行政費（F1）				59,864,898	依提列標準，(A+B+C+D+F2)*5%提列。
	二、營建工程管理費（F2）				37,878,705	以營建造價4%提列。
	三、銷售管理費（F3）				69,581,955	依提列標準，(A+B+C+D+E)*6%提列。
	四、風險管理費（F4）				146,347,698	依提列標準，(A+B+C+D+E+F1)*12%提列。
	管理費用（F）合計：				313,673,256
共同負擔費用總計：					1,473,372,507

二、收入說明

本案初步規劃地上20層樓、地下4層樓之住商大樓，更新後之總銷售建物面積為4,450坪，銷售停車位面積910坪，其中平面車位64輛，機械車位29輛，採坡道雙向出入車道，依據目前市場價格預估總銷售金額為38,7130萬元，詳表15-2。

表15-2 更新整體開發收益表

項目		數量 (坪)	單價 (萬元)	複價 (萬元)
商業使用（一樓）		100	150	15,000.0
住宅使用（二樓以上）		4,350	80	348,000.0
停車位	平面車位	64	300	19,200.0
	機械車位	29	170	4,930.0
更新後銷售總收入合計(萬元)		387,130.0

三、成本收入分析

本案以權利變換方式實施，由地主提供土地，實施者提供資金或協助委建地主取得融資資金，並透過信託管理方式共同參與都市更新事業。更新重建完成後，由地主以更新後土地及建築物折價抵付共同負擔予實施者；若為委建住戶，則支付更新服務費給實施者後取回更新後其應分得權值比例全數房地。本案成本與收入之比例如下：

更新共同負擔費用/更新整體開發收益=1,473,372,507/3,871,300,000*100% = 38.06%

另本案地主與實施者之初步財務評估分析如下：

（一）實施者

本案更新事業總成本為1,473,372,507元，房車總產權面積5,360坪，平均更新實施成本單價為274,886元/坪(83,153元/㎡)。實施者支付共同負擔費用後，由土地所有權人以更新後土地及建築物折價抵付之，故實施者之損益如下：

實施者損益=更新後應分配房地價值-共同負擔費用

=1,473,372,507元－1,473,372,507元= 0元

（二）土地所有權人

本案土地所有權人提供土地面積1,422㎡，更新前價值以二樓以上房屋產權均價每坪50萬元概估，全案更新前價值約100,000萬元。依表15-2之總銷金額3,871,300,000元，扣除折價抵付共同負擔費用之房地後，土地所有權人更新後可分配價值為2,397, 927,493元。損益1,397, 927,493元。以更新前價值為基礎計算，全案平均投資報酬率達約139.79%，若投資時程以4年評估，則年投資報酬率達34.95%。

更新後可分配價值=更新後總價值-共同負擔費用

=3,871,300,000－1,473,372,507= 2,397,927,493元

土地所有權人損益=更新後可分配房地價值-更新前價值

=2,397, 927,493－1,000,000,000=1,397, 927,493元

投資報酬率=1,397, 927,493 /1,000,000,000=139.79%

年投資報酬率=139.79% / 4年=34.95%