擬定台北市中正區臨沂段一小段263地號等14筆土地都市更新事業計劃: 重建區段之土地使用計畫

一、現有巷道廢止或改善構想

無

二、土地及建物使用計畫構想

（一）規劃低建蔽率、庭園集中留設之建物，提供安全、美觀、舒適之居住環境

配合都市紋理，建築物採南北向配置且降低建蔽率，增加留設庭園綠地面積，並將公共空間與庭園綠地集中留設於一側，除提供住戶會客、休閒、親子活動、社區會議之綠意空間外，亦可紓減巷內空間之侷促感，創造巷弄內優良都市環境。

（二）規劃高樓層建築物，增加高樓景觀，創造優美都市景觀

建築物退縮拉高，增加與周邊建築物鄰棟距離，並使陽光、空氣、綠意能充足引入室內。

高樓層建築創造優美都市建物景觀與天際線，且增加高樓層景觀優美戶數。

（三）規劃人行道，改善巷道景觀，提升防救災功能

本更新單元配合基地週遭作整體考量，臨巷道側規劃約2公尺人行道並配合植栽景觀設計，方便行人通行安全且具有都市防救災功能，又能美化街景。

（四）人車動線分離，增設停車位，紓解停車問題

建築物的入口設計於臨沂街，車行動線則設於忠孝東路側，採人車分離方式，方便住戶進出使用及社區安全管理。大樓地下室提供住戶停車空間並增設停車位，紓解停車問題促進交通順暢，發揮都市應有機能。

三、初步建築規劃面積檢討

1、相關建築獎勵措施

（1）法定基準容積（F0）：本單元土地使用分區為商三特（第二種商業區及第三種住宅區），法定建蔽率及容積率如表10-1：

表10-1 法定基準容積面積計算.

使用分區	面積（㎡）	建蔽率（%）	容積率（%）	△F0法定容積（㎡）
商二	1196	65%	630%	7534.8
住三	217	45%	225%	488.25
總計	1413			8023.05

（2）都市更新容積獎勵概算

△F1：以原建築容積高於法定容積部分核計：無
△F2：居住面積不及於當地水準獎勵：無
△F3更新時程獎勵

本更新單元為96/8/29公告之「劃定台北市中正區臨沂段一小段258、259、260、261、262、262-2、263、263-2、264、264-1、264-2、265、265-1、265-2地號等14筆土地為更新單元」臺北市公告之劃定更新單元，另台北市政府於97/5/26重新公告更新時程獎勵之適用。故本案依據都市更新條例第6條及臺北市都市更新自治條例第19條之規定，申請法定容積7%的獎勵容積。8023.05㎡ * 7%=561.61㎡

△F4：考量地區環境狀況獎勵：如下
△F4-2公共設施用地捐贈本市土地成本

本單元內264-1、265-1地號土地面積9㎡為私人所有之道路用地(公共設施用地)，擬由實施者協助地主辦理捐贈本市，捐贈費用除以更新後銷售淨利，約可取得都更獎勵容積

銷售淨利=二樓以上房屋平均銷售單價(80萬/坪)-單位建築成本(19.5萬/坪)-單位銷售費用(6%)-單位管理費用(5%)

銷售淨利=242000-58987-12100-14520=156393元/㎡

捐贈道路用地成本經費=9㎡ * 195000元/㎡ = 1755000元

獎勵容積=1755000元 / 156393元/㎡ = 11.22㎡

△F5：更新單元規劃設計獎勵：如下

△F5-1量體及色彩與環境調和

本單元結合週邊環境調和建築物量體、造型、色彩、座落方位之建築設計、人行步道及庭園空間、整體設計估計約可申請基準容積6%之都更獎勵容積。
8023.05㎡ * 6% = 481.38㎡

△F5-3人行步道

本單元配合人行動線及消防動線考量，臨路側退縮人行步道，申請容積獎勵面積為241.36㎡，詳圖10-1人行步道檢討圖。

△F6：處理違建戶之樓地板面積獎勵：無

更新獎勵申請面積之計算詳表10-2。

表10-2 獎勵容積試算表

申請獎勵容積項目	申請獎勵面積(㎡)	佔基準容積百分比(%)
△F1以原容積高於法定容積	0
△F2更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵	0
△F3更新時程獎勵	561.61	7.0%
△F4考量地區環境狀況獎勵	0
△F4-1捐贈公益設施
△F4-2捐贈道路用地成本經費	11.22	0.14%
△F4-3協助附近市有建築物整建及維護事業所需經費	0
△F4 小計	11.22
△F5更新單元規劃設計獎勵
△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和	481.38	6.0%
△F5-2 開放空間廣場	0
△F5-3留設人行步道	241.36	3.01%
△F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築物	0
△F5-5更新單元規模	0
△F5 小計	722.74	9.01%
△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵	0
更新獎勵容積合計	1295.57	16.15%
F0法定基準容積	8023.05
其他獎勵容積（開放空間、容積移轉、停車獎勵等）	0
申請容積總計	9318.62

註：實際面積以都市更新事業計畫內容為準，本表僅供參考。
（3）都市更新獎勵容積上限檢討依據都市更新建築容積獎勵辦法第4條規定，依都市更新第44條辦理之建築容積申請，其獎勵後建築容積不得超過法定容積之1.5倍。
申請容積獎勵9318.62㎡ ≦ 8023.05㎡ *1.5 = 12034.575㎡

四、配置設計原則

本更新單元依據原住戶需求及「台北市土地使用管制規則」商業區可興建多戶住宅之規定，將興建地上20層、地下4層鋼骨鋼筋混凝土構造之住商大樓，一樓配合路線商業行為設置商業用空間及大樓之主要出入門廳及社區交誼廳，二樓以上則設計為住宅使用。建築總樓地板面積16,053.70㎡。各層樓面積詳表10-4。

配置圖、各層規劃設計平面圖及立面圖、剖面圖及透視圖詳圖。依重建區段之規劃構想 / 完成事業概要圖說一覽表，詳表10-3：

表10-3 建築規劃圖面一覽表

圖號	圖名	頁碼	備註
表10-4	法規檢討表	10-5	獎勵面積及面積計算
圖10-1	人行步道配置圖	10-6	與環境周邊關係及步道面積計算
圖10-2	一層平面圖	10-7	各戶用途及隔間
圖10-3	二層平面圖	10-8	各戶用途及隔間
圖10-4	標準層平面圖	10-9	各戶用途及隔間
圖10-5	十五~十八層平面圖	10-10	各戶用途及隔間
圖10-6	十九~二十層平面圖	10-11	各戶用途及隔間
圖10-7	地下一層平面圖	10-12	停車位及機房空間等
圖10-8	地下二層平面圖	10-13	停車位及機房空間等
圖10-9	地下三層平面圖	10-14	停車位及機房空間等
圖10-10	地下四層平面圖	10-15	停車位及機房空間等
圖10-11	北、西向立面圖	10-16	初步立面構想
圖10-12	縱橫向剖面圖	10-17	造型、開窗及樓高表示